Аванс за комнату.

Аванс можно вернуть, если договор не будет заключен.
если добровольно не вернет продавец, то взыскать можно реш. суда с процентами по ст. 395 гк рф. но это дополнит. хлопоты.
а задаток, если по вашей вине не будет заключен договор- вам не вернется по закону, а если по вине продавца, то он должен вернуть вам задаток в двойном размере, и если возвращать не будет, вам придется реш. суда взыскивать.
задаток или аванс, соответствующим соглашением оформляется, предоставляется как обеспечение обязательства.
но можно "обеспечиться" и др. способом, например заключив предварительный договор.
предмет договора- обязательства сторон в будущем заключить основной договор на условиях, согласованных предварительным договором.
и стороны будут обязаны заключить основной договор
посм. ст. 429 гк рф о предв. договоре:
http://www.consultant.ru/document/cons_doc_law_5142/97b643126817ac88d7d189c4e90a598045ca555c/
--------
что вы имеете в виду, под словами "если сделка не пройдет и не пройдет квартира", только вам и понятно.
но например при продаже комнаты в коммуналке нужно соблюсти требования ст. 250 гк рф, и без доказательств росрееестр может отказать, или согласие супруга на отчуждение нужно, если это совместно нажитое в браке имущество. а согласие не представлено.
или жилое помещение не в собственности продавца,
или в собственности, но зарегено обременение/арест.
это все вина продавца.
а вам например банк может отказать в предоставлении ипотеч. кредита на этот объект, потому что может аварийным признан мкд, или по иной причине.
если давать деньги, то не риэлтору, а именно продавца с заключением соотв. соглашения.
вы можете вообще не давать денег, сказать, что вас такое условие не устраивает, и они будут искать др. покупателя, а вы -др. объект для покупки.
или давать, но согласовать др. сумму.
свобода договора. никто не вправе навязывать. все только соглашением сторон.