Покупка комнаты на материнский капитал. подробности внутри

Нужно купить комнату на материнский капитал через пфр. на каком основании пфр может отказать в перечислении средств? как этого избежать? на что обратить внимание? комната выделена как отдельный объект, собственник один.
покупатель просит предоплату (аванс). риэлтор продавца божится, что если пенсионный фонд откажет в выплате мат. капитала за комнату, то аванс вернут.
это будет законно? могут ли найти лазейку и не вернуть аванс? не задаток, а аванс. на что обратить внимание в договоре аванса?
нужно ли составлять предварительный договор купли-продажи или достаточно основного, одного?