Является ли сделка, проведенная черным риэлтором, фиктивной?

Является ли сделка, проведенная черным риэлтором, фиктивной? даже если все документы были юридически верно оформлены. допустим, риелтор предложил размен, квартиру владельцев продал другому лицу, а их самих оставил ни с чем. собственники передали риелтору задаток в размере 800 тысяч рублей в счет уплаты другой квартиры, которую она им обещала подобрать. но при этом от покупателя (знакомого риэлтора), денег не получили в качестве оплаты за проданную ими квартиру. короче, их кинули с квартирой и с деньгами