Аванс в договоре купли-продаже

Я (продавец) заключила с риэлтором (покупатель) покупателей соглашение, в котором написано, что: 1) продавец продаёт, а покупатель принимает на себя обязанность по покупке недвижимого имущества, находящегося.... 2) при подписании настоящего договора покупатель передаёт продавцу сумму в размере 10000 руб.
ответственность: в случае отказа покупателя от покупки вышеуказанного имущества после заключения соглашения с продавцом, ответственность покупателя наступает в размере всех фактически понесённых издержек и уплаты штрафа в размере внесённого аванса.
в семье покупателя есть опекаемый, его доля в продаваемой квартире должна соответствовать доле в покупаемой. риэлтор этого не учла, опека отказала в покупке, т. к. моя квартира на 0,8 м меньше. всё это выяснилось после 2 просмотров моей квартиры и внесения аванса и бронирования мной квартиры в другом городе, и заказа справки ф40 для покупателей в опеку. сделка не состоялась
риэлтор требует вернуть аванс. обязана ли я его возвращать?