При продаже комнаты, чтобы не морочиться с получением отказов, хотят оформить договор дарения.чего надо бояться?

Добрый день. Того,что эта сделка ничтожна с момента ее заключения. Того,что покупателя ждут большие проблемы в дальнейшем в виде физического проживания. Раз нет должным образом оформленных отказов,значит скандал между собственниками,а это говорит о том,что в последующем будут такие же скандалы. И последнее в случае признания договора дарения не действительным одаряемый ни чего не получит(оплаченные деньги не вернет)...,а даритель обратно свою недвижимость. Также одаряемый,будет обязан оплатить налог на дар-13% от стоимости дара,если участники сделки не докажут,что являются родственниками.