Планирую покупку квартиры по ипотеке. действителен ли договор купли-продажи квартиры 1993года?

Нет госреестра.
есть росреестр и егрп, где права и сделке регятся.
егрп с 98 года.
поэтому и не может быть в егрп сведений о правах собственности чела, который их приобрел по сделке от 93 года.
если вы взяли выписку из егрп по правам на объект этот вами покупаемый, и там пусто, то это хорошо, это значит, что с 98 года сделок и изменения прав, ограничений не было по этой квартире.
до 98 года права и сделки регились уполнмоч. органами исполнит. власти или бти.
в москве (у вас в профиле москва), регили сделки в комитете муницип. жилья москвы.
значит можете сделать еще запрос в деп. имущества москвы по зарегеным правам на объект до 98 года.
получите выписку, кто собственник (ура, если ваш продавец).
смотрите на правоустанавливающий док продавца- его договор купли-продажи от 93 года, на нем должен быть штамп комитета муниципал. жилья с датой- штамп о регистрации, если так, то все в порядке, ваш продавец - собственник. и плюс его право подтверждает выписка. полученная в дги.
ваш продавец мог бы обратиться с этим договором своим в росреестр и зарегить ранее возникшее право собственности, заплатив госпошлину. и получив свидет. о праве собственности и запись в егрп о своем праве.
но он имеет и так правомочия собственника, и можете заключить сделку,
и когда пойдете вместе с продавцом подавать заяву о регистр. перехода права на вас- покупателя, то продавец одновременно подаст еще и заяву о регистр. своего ранее возникшего права, при этом он платить госпошлину не будет.
т. е. одновременно внесут запись о его ранее возникшем праве и тут же о вашем праве по вашему заключенному договору. и госпошлину заплатите только вы.
----------------
если договор не зареген у продавца в установл. порядке, и по выписке о правах на объект, он- не собственник, то у него нет правомочий собственника продавать,
и вам не нужно покупать квартиру у лица не имеющего правомочий собственника.
ищите себе др. квартиру для покупки.