Имеет ли юридическую силу предварительный договор купли-продажи квартиры, заключенный с Агентством. Или это формальность?

Если вы покупатель и если агентство (продавец) само является собственником квартиры то в отношении этой квартиры в рамках предварительного договора - ДА, но это редкость, и если наоборот, то тоже ДА в других случаях отношения распространяются между вами, но не как не на квартиру третьего лица