Подскажите как нам быть чтобы не остаться у разбитого корыта? спасибо!

Гарантийное письмо это односторонний документ, оно не заключается, оно выдается одной стороне другой и применяется в основном между юрлицами, да и то сейчас ограниченно. вам нужен другой способ, а именно, все должно оговариваться в договорах.

в вашем случае по согласованию с покупателем можно оговорить, что вы сохраняете право проживания в квартире в течение определенного времени ( например 2 месяца) , до момента приобретения вами другого жилья.

а с продавцом той квартиры, на которую не готовы документы можно заключить предварительный договор, согласно которому он обязуется заключить с вами договор купли-продажи также в определенно время, скажем, в течение 1, 5 месяцев. за это время он оформляет документы на право собственности.

это схематично. но в любом случае это риски.