Покупка комнаты.подскажите план действий. пожалуйста.

Здесь обязательно нужно будет разрешение органов опеки и попечительства, так как среди собственников есть несовершеннолетние. Им кстати нужно будет выделить в ином жилом помещении равноценные доли. Если такой возможности нет, то сделка купли-продажи не состоится и все Ваши принятые меры для страховки равны нулю. Нотариус при заключение отчуждения прав на недвижимость (купля-продажи) вообще не нужен. Право собственности перейдет только после регистрации договора купли-продажи в рег.палате. То что касается ответственности по невыполненным обязательствам (здесь имею ввиду на счет пятикратного размера), то она может быть любая и предусмотреть ее можно в предварительном договоре купли-продажи. Но ее получить можно будет только в том случае если продавцы откажутся от заключения основного договора. Но если сделка не состоится не по вине продавца, то взыскать Вы сможете только то что отдали в качестве аванса и не более. Не получения разрешения органов опеки не будет являться виной продавца, так как он заявит (что на самом деле и есть), что он не отказывается от заключения сделки, т.е. это что типа Форс-мажора. Так что лучшей для Вас страховкой будет отказ от покупки данной комнаты.