Как расторгнуть договор найма квартиры с нанимателем?

1. с договором не мухлюйте, а то мало-ли уголовка (фальсификация доказательств) будет из-за копеек.

2. это вам не аренда, наниматель сильно защищен, если он не хочет расторгать договор, то вам только в суд, вне зависимости от того, что вы указали иные основания и форму расторжения договора.
===============
гк рф статья 687. расторжение договора найма жилого помещения
1. наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

2. договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:
невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
===================
3. даже если есть основания то у нанимателя вот такие гарантии:

по решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения.

если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. при этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.