Помогите, пожалуйста, оценить квартиру: сколько примерно стоит двушка 45 м.кв. с жильцом в придачу, в Санкт-Петербурге?

Помогите, пожалуйста, оценить квартиру: сколько примерно стоит двушка 45 м.кв. с жильцом в придачу, в Санкт-Петербурге? Состояние двушки - удовл. (но не убитое), эт. - 9/9, 20-25 мин.пешком от ст.метро "Озерки", 137 с., дом построен в 70-ые годы, ремонта с тех пор в квартире не было. Я думаю, она бы стоила 3850-3950 000 руб., если бы не 2 "но". Первое "но": зарегистрированный жилец живет за границей уже много лет и приезжать в Россию не собирается, следовательно, квартира будет с обременением (с зарегистрированным старым жильцом). Второе "но": квартира продается по доверенности от него, т.к. он - 1 из 2-х собственников, доверенность выписывается на второго собственника (его мать). Вывод: продать - трудно, и цена на такую квартиру резко падает из-за этих 2-х факторов. Может, вы и не продавали такие квартиры, но их продавали ваши коллеги. В каких пределах колеблется цена на такую квартиру? Почем, на ваш взгляд, может купить ее невинный покупатель, не придающий особого значения продаже по доверенности (не сознающий рисков), а также не предполагающий о предстоящем обременении "грязной" девяткой? (Хозяйка квартиры этот факт - невозможность выписать жильца из квартиры по доверенности - афишировать не будет). Как часто встречаются невинные покупатели (не разбирающиеся в документах сами и не обращающиеся за сопровождением к юристам или агентам)? За сколько лично вы выставили бы такую квартиру? Хозяйка хочет выставить ее за 3600 т.р. Каковы перспективы? Заранее благодарю за ответы!