Хочу оформить ипотеку. с чего начать, пошагово. какой банк посоветуете?

Хочу оформить ипотеку. с чего начать, пошагово. какой банк посоветуете? проблема в том, что в разных банках, разные условия: оценка квартиры (от 3 до 6 тыс. руб)происходит до вынесения положительного решения банком. а если банк откажет, это деньги на ветер, и к тому же, если будет оплачен задаток (некоторые хотят 100 тыс.руб.)! как лучше действовать, с чего начинать? справки 2ндфл готовы, а столько подводных камней оказалось, что теряешься в последовательности действий.