Какие есть риски покупки квартиры у подрядчика (оформленную на физ. лицо) со свидетельством?

У физлица и покупаете, раз продавец физлицо. его права собственности зарегены в егрн. нет обременений, ареста.
правоустнавливающий док продавца посмотреть надо- какие у него основания приобретения в собственность.
см. надо доки на зем. участок - вид разреш. использования, у кого в собственности, как его застройщик получил. по назначению ли использовал.
а то с кадастр. паспортом в новостройке можно отдельно зарегить право собственности на квартиру. и потом впарить кому- нибудь.
а дом незаконно построен, и сносить надо будет дом по реш. суда.