Нужна консультация по приобретении ипотечного жилья

Ситуация следующая хочу купить ипотечную квартиру т. е. в ней живет собственник и платит за нее ипотеку, я приобрести хочу так же в ипотеку и банк данную сделку одобряет по программе покупка "залогового жилья" и как бы все нечего но тут выясняется, что часть ипотеки была погашена при помощи материнского капитала, в этом случаи автоматически долями в квартире наделяются несовершеннолетние дети.
теперь данную квартиру продать становится очень тяжело поскольку ко всем документам требуется разрешение на продажу из органов опеки, если же опеку проигнорировать сделка может быть аннулирована и на каждую и сторон (продавец и покупатель) накладывается штраф.
продавец хочет купить квартиру больше так же в ипотеку, но денег у него нет или не хватает и он просит часть моего первоначального взноса передать ему на покупку новой квартиры и тем самым он наделит долями детей в новой квартире и получит в опеке разрешение на продажу (все происходящее будет нотариально сопровождаться).
на что я предлагаю всю сделку пропустить через банк, т. е. продавец получит деньги только тогда когда нашу с ним сделку за регистрирует регистрационная палата, а она ее зарегистрировать не сможет если не будет разрешения от органов опеки.
спасибо всем кто прочел и может кто то что то дельное подскажет как быть с такой сделкой
интерес не пропадает поскольку объект интересен