Как купить гараж, если земля под ним не оформлена?

Здравствуйте! помогите разобраться: приобретаем гараж в г.лебедянь липецкой области у "продавца". гараж принадлежит продавцу по праву собственности на основании договора купли-продажи от 16 апреля 1996 года, удостоверенного нотариусом. сзади договора стоит штамп бти и запись в штампе: "право собственности зарегистрировано в бти города лебедянь липецкой области за зайцевым в.п. 29 декабря 1997г. и записано в реесторную книгу под №358. в кадастровой палате г.лебедянь по адресу ул.мира, д.16 сказали, что для регистрации нашего права сосбтвенности (мы - покупатели) заказать кадастровые паспорта на гараж и на землю под ним, взяли с нас госпошлину - 420р. мы ждали 8 дней, наконец сказали, что все готово - приехали, просидели в очереди 3 часа, и что получили - получили отказ в выдаче кадастровых паспортов в виду того, что они в егрп не значатся и на кадастровом учете не состоят.
вопросы: что нам делать дальше?
за что с нас взяли 420рублей (для нас это тоже деньги!)?
у продавца кроме старого тех. паспорта на гараж от 95 года (он его тоже покупал в 96 году) и договора купли-продажи, зарегистрированного в бти, других документов нет. земля под гаражом принадлежит администрации нашего лебедянского района (у старого владельца был заключен договор аренды на 1 год, наш продавец ничего не заключал).
какие документы нам в нашем случае нужны, чтобы стать сосбственниками гаража?
можем ли мы сначала оформить гараж в собственность, а затем заниматься землей?
заранее спасибо. у нас в росреестре нормальную консультацию получить просто не возможно - одни сотрудники дают одну информацию, другие - другую. в результате имеем... ничего хорошего - прождали 8 дней и получили отказ.