Как правильно оформить договор целевого займа для оформления документов на недвижимость?

Здравствуйте.
ситуация такая: хочу приобрести земельный участок, но не весь - 36 соток, а его часть - 12 соток, соответственно, необходимо межевание, раздел участка на две части и их постановка на кадастровый учет. продающая сторона, просит энную сумму на оформление документов, в зачет части будущей оплаты.
сначала думал заключить договор задатка или предварительный договор купли-продажи, но грамотные люди предупредили, что такие договоры не будут правомочны, ввиду того, что объект сделки еще не существует (не выделен). посоветовали заключить договор целевого займа.
так вот, вопрос: как в этом договоре юридически-грамотно прописать, что целью займа являются - выделение участка, получение свидетельства на право собственности и кадастрового паспорта? как сформулировать, что выданный займ будет возвращен в счет оплаты покупаемого участка?
и, вообще, будет ли правомочен данный договор? делается ли так, вообще?
заранее благодарю за консультацию.