Я собираюсь покупать квартиру. потенциальный продавец имеет только регистрационное удостоверение от 1998 г.

Свидетельство о гос.регистрации не обязательно в данный момент при регистрации купли-продажи недвижимого имущества. другой вопрос в том, что у вас нет подтверждения, является ли он полноправным собственником квартиры и является ли вообще им, также у продавца, с ваших слов, нет ни тех. паспорта, ни справок об отсутствии задолженностей за коммунальные платежи. пусть получит дубликат свидетельства о гос. регистрации, это совершенно не проблема. и у него документ на руках будет, и вы себя обезопасите. так же обратите внимание, что в случае, если продавец состоит в браке, он должен предоставить копию свидетельства о браке и нотариально заверенное разрешение от супруги на продажу.