Как правильно заключить договор перенайма жилого помещения (квартира)?

Данный вид соглашения представляет собой сделку, в соответствии с которой передаются как права, так и обязанности, прописанные ранее в данном соглашении аренды имущества. перенайм несколько отличается от схожих с ним понятий субаренды или цессии. так, субаренда представляет собой временную передачу прав и обязанностей по договору, в то время как перенайм предполагает постоянную и окончательную сделку. цессия же представляет собой передачу только права аренды без сопутствующих обязательств.

главной особенностью данного вида договора является то, что договор остается в силе, меняется только лицо, представляющее арендатора. бывают случаи, когда предыдущий арендатор не имеет возможности далее нести финансовые обязательства перед арендодателем, а расторжение сделки приведет к неустойкам или другим потерям сторон соглашения. в данном случае целесообразнее просто заключить договор перенайма, который передаст права аренды и финансовые обязательства заинтересованному лицу. при этом ни одна из сторон сделки не пострадает, время, и средства так же не будет потрачены.
однако не стоит надеяться, что соглашение о перенайме можно заключить «на пустом месте». так к данному договору обязательно нужно приложить все имеющиеся письменные доказательства того, что перенайм — вынужденная мера для предыдущего арендатора.

кроме того, четко определяются все условия, объем, права и обязательства по договору, уточняются задолженности по обязательствам (аренде), расписываются все условия передачи имущества в перенайм.

жестких правил оформления договора перенайма нет, но он должен быть представлен в виде единого договорного документа, определяющего права и обязанности сторон, подписанным ими. устное или формальное соглашение не считается действительным.

что касается такого обязательства сторон соглашения, как регистрация договора перенайма в государственных инстанциях, то четкого ответа здесь пока нет. логичнее ориентироваться на тот факт, подвергался ли регистрации первоначальный договор аренды имущества. если данное обстоятельство имело место быть, то и договор так же может быть подвергнут государственной регистрации.

так же нет прямого обязательства в составлении акта о приеме — передачи арендуемого имущества. однако из соображений безопасности и законности лучше составить данный акт в произвольной форме, где будут указаны все основные характеристики объекта аренды. это обезопасит будущего арендатора от неожиданных «сюрпризов» и дополнительных расходов от арендуемого имущества.

одним из главных пунктов договора должно быть обязательное согласие арендодателя на передачу прав и обязательств аренды новому арендодателю.
если такого согласия нет в самом договоре или оно не прилагается в виде отдельного документа, то договор перенайма считается недействительным.