Продажа комнаты в квартире с одним собственником

Помогите разобраться. собственник 3-х комнатной квартиры одна я (договор покупки-продажи). в квартире прописаны мои совершеннолетние дочь и сын. хочу продать одну из комнат, за счет вырученных средств приобрести комнату сыну в другой квартире. выписываться добровольно сын против. проживать вместе с ним невозможно. почитала, что выписать человека в никуда достаточно сложно, да и не хотелось бы сына оставлять на улице, каковым бы он ни был. а при предоставлении ему другой недвижимости - выписать и выселить более чем реально. вопрос в том, нужно ли выделять для начала долю в квартире, разделать лицевые счета. или продавать, как часть квартиры? какова вообще практика продажи комнат? предложений на рынке много. а как это обстоит с юридической точки? спасибо.