Нужна помощь. дачный участок.

Дал аванс за дачный участок человеку который не является владельцем этого участка. владелец мать этой женщины. мать как позже пояснила она умерла еще 14 лет назад. когда давал аванс в размере 60 процентов от суммы дала расписку что получила аванс и сколько остаток после оформления в садоводстве. по ее словам в оформлении нет трудностей председатель оформит ее отказ в пользу меня. а сегодня выяснилось что за 2 недели она только сегодня пошла узнавать как это сделать. ей сказали чтобы переписать на меня эту дачу ей нужно приватизировать участок. а это дополнительные деньги и время неизвестно сколько. нет уже доверия этому человеку. как грамотно поступить подскажите пожалуста. понимаю что с моей стороны поступок мягко говоря неграмотный но нужен выход из этой ситуации.