Земельный участок

Порядок изменения вида разрешенного использования земельного участка.

в связи с растущим дефицитом земли под жилищное строительство, в том числе под индивидуальное жилищное строительство (ижс), особую актуальность приобрел вопрос перевода сельскохозяйственных земель в земли поселений, так как именно на землях поселений разрешено использование земли под ижс. стоимость земли данной категории в два–три раза превышает стоимость сельскохозяйственных земель. поэтому понятно стремление собственников осуществить такой перевод земель. однако практика показывает, что есть более быстрые, и при этом законные, способы удовлетворить намерение приобретателя земли построить хороший дом, при желании для постоянного проживания со всеми атрибутами современной респектабельности и комфорта. и при этом не беспокоиться о вопросах, связанных со сменой категории земли.
разрешенное земельным законодательством для сельскохозяйственных земель дачное строительство позволит построить жилой дом с правом регистрации в нем. напомним, что в числе разрешенных видов использования земель сельскохозяйственного назначения значится дачное строительство. в этом случае получить разрешение на строительство дома (замка, дворца) несложно, а территорию земельного участка можно приспособить под игру в гольф, оранжерею для экзотических растений или конкур для питомцев собственной конюшни.
вид разрешенного использования земельного участка может быть изменен двумя способами:
при переводе земельного участка из одной категории в другую в соответствии с федеральным законом «о переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» (№ 172–фз от 03.12.2004).
без перевода земельного участка в другую категорию в соответствии со статьями 37 и 38 градостроительного кодекса рф и статьей 4.1 федерального закона «о введении в действие градостроительного кодекса российской федерации» (№ 191–фз от 29.12.2004).
в первом случае земельный участок может получить любой вид разрешенного использования.
во втором случае вид разрешенного использования земельного участка может быть выбран только из перечисленных в законодательстве видов разрешенного использования для конкретной категории земель.
рассмотрим второй вариант — изменение вида разрешенного использования без перевода земельного участка в другую категорию. изменение видов использования земли также имеет свою процедуру, однако осуществить ее неизмеримо проще и быстрее, чем поменять статус категории земли.
вид разрешенного использования определяется в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. закон «о зонировании территорий» пока не принят.
в настоящее время по этому вопросу применяются правила градостроительного кодекса российской федерации (статьи 37 и 39):
изменение вида разрешенного использования земельного участка осуществляется в соответствии со схемами территориального планирования муниципальных районов, генеральных планов поселений, городских округов и населенных пунктов, градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов;
заявление об изменении вида разрешенного использования направляется в орган местного самоуправления;
проводятся публичные слушания с участием граждан, проживающих в пределах территориальной зоны, в границах которой расположен участок, и правообладателей смежных участков;
участники слушаний вправе представить свои предложения и замечания и результаты слушаний подлежат опубликованию;
на основании заключения и рекомендации комиссии по организации слушаний глава местной администрации принимает решение об изменении вида разрешенного использования земельного участка или об отказе в таком изменении.